Lisboa, Cascais e Loulé são, segundo dados da revista “Confidencial Imobiliário”, os três concelhos com o preço médio de venda do metro quadrado de habitação mais caro no país, registado no primeiro trimestre deste ano. No extremo oposto, os três mais baratos são Alcanena, Tábua e Alter do Chão. A pressão da procura e o investimento estrangeiro explicam os valores mais altos. Já o excesso de oferta e a interioridade estão na base dos preços baixos.
Dos 308 municípios que existem em Portugal, a “Confidencial Imobiliário” conseguiu apurar preços médios apenas para 154. Embora não represente a totalidade do país, dá já uma ideia da realidade que nele se vive. Olhando para os números, Lisboa, com o preço médio/m2 de €2404, é o concelho mais caro, seguido de Cascais com €1762 e de Loulé com €1702. Oeiras (€1532), Albufeira (€1405), Tavira (€1375), Porto (€1329), Lagoa (€1303), Loures (€1270) e Lagos (€1267) figuram ainda no top 10 dos mais caros.
Partindo destes valores, o Expresso quis saber o que se pode comprar com €100 mil. Feitas as contas, em Lisboa chega para adquirir 41 m2 (as contas dão 41,59 m2, mas arredondámos por baixo, uma vez que por cima já ultrapassaria este valor e é a regra usada em todos os exemplos citados no texto e infografia). Mas a que se deve este valor? Segundo Ricardo Sousa, presidente da rede de mediação imobiliária Century 21 Portugal, Lisboa sofreu uma grande transformação naquilo que é o seu parque edificado, já que onde antes existiam zonas desabitadas ou essencialmente comerciais, prevalece hoje o alojamento turístico.
“O número de transações do cliente internacional aumentou exponencialmente nos últimos anos e muito daquilo que era habitação disponível para os portugueses começa a competir com este cliente com poder de compra superior.” Acrescenta que os promotores têm estado muito focados no segmento de luxo e com a diminuição da oferta de habitação pela sua transformação em hotelaria ou alojamento local, chega-se ao preço alto encontrado no concelho.
UMA CIDADE COM VÁRIAS FACES
Contudo, a cidade não ostenta em todas as zonas o mesmo valor, sendo mais cara à medida que nos aproximamos do rio Tejo e do centro histórico. “No Chiado e na Baixa, onde a oferta de habitação permanente concorre com o alojamento local, a pouca que existe tem tido uma pressão de subida de preços significativa”, confirma o responsável da Century 21. Na sua opinião, Lisboa apresenta uma oferta desajustada às necessidades atuais. As famílias que aqui trabalham e querem morar, por não conseguirem pagar os preços inflacionados pela clientela estrangeira, deslocam-se para os concelhos limítrofes. “Chegadas aí e tendo também elas um poder de compra superior ao habitante natural da zona, criam pressão nos concelhos limítrofes”, salienta.
Bem perto de Lisboa, em Cascais consegue-se comprar 56 m2 com €100 mil. Com produto topo de gama e condomínios fechados de segmento alto, este sempre foi um concelho caro. Hoje, e segundo Ricardo Sousa, a procura internacional é maior do que já foi e quem aqui procura casa quer moradias ou tipologias maiores. “A água faz bem ao imobiliário e a proximidade do mar torna-o mais caro”, frisa. Depois, há produto com valor elevado em condomínios fechados como a Penha Longa. Quem procura o centro histórico, nomeadamente o cliente francês, depara-se com a escassez de produto.
Ricardo Sousa augura que nestes dois concelhos, e se excluirmos o segmento de luxo, se vai assistir a uma estabilização de preços. “É necessário, sobretudo com a falta que existe de habitação acessível para as famílias nacionais. O rendimento disponível dos portugueses vai ser o limitador para continuarmos na evolução que temos assistido nestes últimos meses”, defende.
OFERTA CARA NO LITORAL
Rumando a sul e ainda no top 3 dos mais caros, surge Loulé, na terceira posição, onde já se compra 58 m2. A justificação para os valores altos é semelhante às anteriores. Miguel Fernandes, coordenador das lojas de Loulé da mediadora imobiliária Garvetur, conta que “é o maior concelho do Algarve e o terceiro do país, mas tem realidades distintas. A sul da EN125, o litoral, com maior densidade populacional e mais turístico, tem a procura mais acentuada. Mesmo aqui há zonas distintas, como a Quinta do Lago, em que o preço por metro quadrado pode chegar aos €3000”.
No Algarve e como não poderia deixar de ser aplica-se também a máxima de que a água valoriza o imobiliário. Por isso não é de estranhar que Miguel Fernandes refira que no barrocal (zona entre a serra e litoral) ou mesmo na serra, o preço/m2 desça substancialmente. Uma casa aqui pode ir aos €800/m2. Junto à costa a procura é maior para segunda habitação, com os franceses à cabeça.
Com diferentes cenários que vão da serra à praia, Miguel Fernandes considera Loulé um concelho atrativo e explica que se tem assistido a subidas anuais dos preços na ordem dos 5%. Uma tendência que acredita ser para continuar.
Numa análise aos concelhos mais baratos, surge à cabeça Alcanena, com €452/m2. Em segundo surge Tábua, com €455, e Alter do Chão, com €468. Estendendo esta análise aos dez mais baratos, seguem-se Mangualde (€474), Mealhada (€490), Belmonte (€499), Castro Daire (€508), Amarante (€510), Chamusca (€517) e Oliveira do Bairro (€519).
OS MAIS BARATOS
Voltando de novo às contas e com €100 mil compram-se 221 m2 em Alcanena (quase cinco vezes mais que em Lisboa), um concelho do distrito de Santarém com 13.868 habitantes. Herculano Gonçalves é sócio gerente da mediadora imobiliária Coseli 2, com sede neste concelho, e é perentório ao afirmar que “há pouca oferta e procura de habitação”. A vila de Alcanena é pequena e seja no centro ou nas zonas mais rurais, os preços pouco diferem, de acordo com o mediador. “Não somos uma zona muito interior, mas temos características de pequenos concelhos do interior”, afirma Herculano Gonçalves. Conta ainda que dos imóveis que estão para venda, há muitos que necessitam de obras de recuperação. Características que explicam o baixo preço.
Já em Tábua, o segundo mais barato, onde se pode comprar 219 m2, a oferta excessiva é o cerne do problema. A holandesa Helena Terlouw é proprietária da mediadora Terra dos Rios, com sede neste concelho. “Existe mais oferta que procura e há casas dos anos 70 e 80, com fraca construção, habitáveis, mas implica gastar algum dinheiro para as modernizar”, frisa. No centro desta vila do distrito de Coimbra e sede de um município com 12.071 habitantes, as casas são mais caras que nas zonas rurais.
ESTRANGEIROS EM TÁBUA
Neste concelho existem estrangeiros a comprar. “Procuram pequenas quintas ou casas em aldeia. Temos uma comunidade relativamente grande de estrangeiros, holandeses, ingleses, belgas, que têm vindo a adquirir imóveis ao longo dos anos, para habitação permanente ou férias”, esclarece Helena Terlouw. Para já e na sua análise, os preços tenderão a manter-se nos próximos tempos.
Por último e no top 3 dos mais baratos, chega-se ao Alto Alentejo, a Alter do Chão. Neste concelho com 3562 habitantes a procura é inferior à oferta e impera a venda de segunda habitação. Hugo Guedelha, comercial da Remax Portalegre, conta que pessoas com ligação à terra e lisboetas querem ter aqui um imóvel. “Estamos numa zona que é muito central no Alentejo, com bons acessos e há quem queira ter casa aqui, se calhar muito pelo preço barato”, frisa o mediador.
Dentro da oferta existente prevalecem casas antigas, muitas herdadas e a necessitar de obras, outras já recuperadas, tanto na vila como nas aldeias. Para Hugo Guedelha, o mercado atingiu um ponto ótimo. “Vende-se por um preço justo e para quem compra é um bom negócio”, finaliza.
Com preços acima dos €1000 surgem ainda alguns grandes centros urbanos como Odivelas (€1217) ou Matosinhos (€1046). E nos mais baratos, abaixo dos €600/m2, temos como exemplo São João da Madeira (€587) ou o Fundão (€548).
Fonte: Expresso